O alojamento local (AL) é uma atividade da categoria B do IRS. Antes de começares, abres atividade nas Finanças. Na CAE Rev. 4, em vigor desde 2025, o código 55201 («Alojamento mobilado para turistas») inclui o AL em moradia, apartamento e quarto; os estabelecimentos de hospedagem têm o 55204 e os hostels o 55205. O estabelecimento também tem de ser registado, por comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara, no Balcão Único Eletrónico.
No regime simplificado, o IRS incide sobre uma parte do que recebes: 35% num AL em moradia ou apartamento (coeficiente 0,35) e 50% se ficar numa área de contenção definida pela câmara (0,50). Num estabelecimento de hospedagem, como um hostel, ou em quartos da tua casa (até três), são 15%. Com os 35%, aplica-se a regra dos outros serviços: tens de justificar 15% do que recebes, e um imóvel teu que indiques no Portal das Finanças como afeto ao AL, até ao fim de fevereiro do ano seguinte, conta 4% do valor patrimonial tributário. O que faltar soma-se ao rendimento. A lei não aplica esta regra aos 50%. Em moradia ou apartamento podes, ano a ano, optar na declaração de IRS (quadro 15 do anexo B) pelas regras da categoria F: abates os gastos que pagaste para obter o rendimento, como obras de conservação, condomínio, IMI e as comissões das plataformas, mas não gastos financeiros, depreciações, mobília, eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração, nem o AIMI. O que sobra paga 28%, ou soma-se aos outros rendimentos, se escolheres o englobamento.
No IVA, o AL não tem a isenção do arrendamento: é alojamento do tipo hoteleiro, com a taxa reduzida de 6% no continente sobre o preço do alojamento (incluindo o pequeno-almoço, se não for faturado à parte). Para a AT, a fatura é passada ao hóspede, pelo valor total, sem descontar a comissão da plataforma. Se no ano anterior não passaste de 15.000 € em Portugal (ou, se estás a começar, não prevês passar) e não exportas, ficas isento pelo artigo 53.º e a fatura leva «IVA - regime de isenção».
Na Segurança Social, o AL em moradia ou apartamento não conta: se for o teu único rendimento da categoria B, não ficas abrangido pelo regime dos trabalhadores independentes; se tiveres outra atividade, fica fora do rendimento relevante. Num estabelecimento de hospedagem (hostel) ou em quartos, ficas abrangido. O imóvel paga IMI e, se for habitacional, entra no AIMI, que só incide na parte em que a soma do valor patrimonial dos teus prédios passa de 600.000 € (só contam os prédios habitacionais e os terrenos para construção). O AIMI que pagas por esse imóvel pode abater ao IRS do AL (quadro 16 do anexo B). A contribuição extraordinária sobre o AL, criada em 2023, foi revogada em 2024. A taxa turística, onde existe, segue o regulamento de cada câmara.
De que depende
- Da modalidade e da zona. Moradia ou apartamento: 35%, ou 50% em área de contenção; as instruções do anexo B de 2026 listam as áreas, em Lisboa, no Porto e na Ericeira. Hospedagem, hostel ou quartos: 15% no IRS, sem opção pela categoria F, e conta para a Segurança Social.
- Do ano de início. Com os 35%, a parte que conta desce 50% no ano de início e 25% no seguinte, se não tiveres salário nem pensão e não tiveres cessado atividade há menos de cinco anos. Com os 50%, não desce.
- Das plataformas. Se uma plataforma de outro país não te cobra IVA na comissão, autoliquidas tu esse IVA (23% no continente), mesmo isento pelo artigo 53.º: nesse caso, numa declaração periódica até ao fim do mês seguinte. Há ainda obrigações de IRC sobre esses pagamentos: a retenção na fonte, de 25%, entregue até ao dia 20 do mês seguinte, salvo se a plataforma te entregar o formulário 21-RFI, e a declaração modelo 30, até ao fim do 2.º mês seguinte ao pagamento.
- Dos teus gastos. A categoria F só compensa se os gastos aceites forem altos face ao que recebes. Só as contas de cada ano o mostram.
- Das tuas outras atividades. Para os 15.000 € do artigo 53.º conta o volume de negócios de todas as tuas atividades em Portugal. E uma outra atividade conta para a Segurança Social, mesmo que o AL não conte.
Exemplo
Exemplo com valores inventados. A Marta explora desde 2022 um apartamento seu em AL, no continente, fora de área de contenção. Não tem outra atividade. Em 2025 recebeu 12.000 €, por isso em 2026 está isenta de IVA pelo artigo 53.º. Em 2026 recebe 14.000 € de estadias e paga 1.960 € de comissões a uma plataforma com sede noutro país da UE, que não lhe cobra IVA.
- Passa a cada hóspede uma fatura pelo valor total da estadia, com «IVA - regime de isenção». Se não estivesse isenta, uma estadia de 500 € levaria 500 € × 6% = 30 € de IVA.
- Comissões: autoliquida 1.960 € × 23% = 450,80 € de IVA, nas declarações periódicas dos meses a que as comissões respeitam. Como está isenta, não o deduz.
- Segurança Social: nada, porque o AL é num apartamento.
- IRS no regime simplificado: 14.000 € × 0,35 = 4.900 €. Os 15% a justificar (2.100 €) ficam cobertos pelo valor fixo de 4.587,09 €. Os 4.900 € somam-se aos outros rendimentos que tenha e pagam à taxa do escalão dela.
- Opção pela categoria F: abate os gastos que pagou para obter as estadias: 400 € de IMI, 720 € de condomínio, 1.500 € de obras de conservação e 1.960 € de comissões, 4.580 € no total. Rendimento: 14.000 € − 4.580 € = 9.420 €. Imposto a 28%: 9.420 € × 28% = 2.637,60 €.
- A categoria F só compensaria se o IRS sobre os 4.900 € do passo 4 passasse de 2.637,60 €, ou seja, mais de metade deles. Não faz a opção.